Comme nous l’avons vu dans notre article de 2021 sur les prévisions immobilières, les prix des maisons au Canada ont augmenté rapidement au cours de la dernière année. Dans de nombreuses régions du pays, les évaluations établies par les évaluateurs ne suivent pas le marché en croissance rapide.
Le problème pour les acheteurs et vendeurs de maisons est important : le montant qu’une banque prêtera peut être sensiblement inférieur au prix demandé. Cela force les acheteurs à creuser dans leurs économies afin d’avoir une plus grosse mise de fond pour être approuvé par la banque.
Quand le marché immobilier change aussi rapidement qu’on le témoigne en ce moment, les évaluations attribuées à ces maisons sont rapidement dépassées.
Avec les maisons qui se vendent à des prix records à travers le pays, les évaluations sont inférieures aux prix payés. Les communautés rurales constatent une forte croissance des prix des maisons avec une différence croissante et significative entre l’évaluation et le prix de vente réel.
Cela peut créer un déficit de financement pour les acheteurs qui ont l’intention d’utiliser des prêts hypothécaires pour payer une grande partie de leur achat, ce qui les conduit finalement à avoir à chercher du financement de dernière minute afin de sécuriser la maison qu’ils veulent (Globe & Mail).
Rick Sieb, propriétaire d’Intercity Appraisals Ltd. a déclaré dans une entrevue avec le Globe & Mail : « Avant COVID, je dirais que nous avions une évaluation sur 50 qui ne correspondait pas au prix vendu. Je dirais qu’à l’heure actuelle, c’est rendu environ une évaluation sur dix. » C’est 5x plus d’hypothèques n’étant pas approuvées, signifiant 5x le montant des personnes n’étant pas en mesure de se permettre une nouvelle maison.
Avant la pandémie, de nombreuses évaluations se faisaient entièrement avec des données effectuées à l’aide de modèles automatisés. Cependant, la plupart ont impliqué un évaluateur entrant physiquement et jugeant la maison. Mary Ellen Brown, vice-présidente des produits de financement personnel chez RBC, a déclaré en entrevue que les deux approches d’évaluation ont été « en difficulté » et qu’elles « reposent moins sur le modèle automatisé » en raison de l’augmentation rapide des prix des maisons.
La compétition entre les acheteurs au Canada est devenue si féroce que certaines conditions qui permettraient habituellement à un acheteur de se retirer de l’achat sont maintenant considérées comme dépassées. Avec des évaluations imprécises, les acheteurs doivent amasser l’argent comptant exigé aussi rapidement que possible.
Lorsque les évaluations et les prix ne correspondent pas, les banques et les prêteurs hypothécaires changent de prêt en utilisant des évaluations plutôt que des prix des maisons, ce qui signifie qu’un acheteur peut ne pas être en mesure d’emprunter autant que prévu (Globe & Mail). Il en résulte que de nombreux acheteurs creusent dans leurs économies ou se tournent vers des prêteurs privés pour combler cet écart.
Bien que les différences entre les évaluations et les prix des maisons ne soient pas inconnues, elles sont généralement courantes dans les grandes villes canadiennes comme Montréal ou Toronto. Toutefois, en raison de la pandémie COVID-19, la demande pour des maisons dans des plus petites communautés est en hausse. La ville de Gatineau au Québec ainsi qu’Abbotsford en Colombie britannique font parties de ces communautés.
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